招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

发布时间: 2020-11-06 11:25 字体:[]

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定





招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

 

200243日国土资源部第4次部务会议通过,现予发布,自200271日起施行。

第一条为规范国有土地使用权出让行为,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规,制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的,适用本规定。
  本规定所称招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
  本规定所称拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。
  本规定所称挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
  前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动,应当有计划地进行。
  市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划,会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:
  (一)出让人的名称和地址;
  (二)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;
  (三)投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;
  (四)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;
  (五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;
  (六)确定中标人、竞得人的标准和方法;
  (七)投标、竞买保证金;
  (八)其他需要公告的事项。

第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。
  确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策。
   招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的,应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条投标、开标依照下列程序进行:
  (一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但出让人在投标截止时间前收到的方为有效;
  标书投入标箱后,不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
  (二)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的,出让人应当依照本规定重新招标。
  (三)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成,成员人数为五人以上的单数。
  评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明,但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
  评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。
  (四)招标人根据评标结果,确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。

第十五条拍卖会依照下列程序进行:
  (一)主持人点算竞买人;
  (二)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;
  (三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;
  (四)主持人报出起叫价;
  (五)竞买人举牌应价或者报价;
  (六)主持人确认该应价后继续竞价;
  (七)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交;
  (八)主持人宣布最高应价者为竞得人。

第十六条竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。
  拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅。

第十七条挂牌依照以下程序进行:
  (一)在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;
  (二)符合条件的竞买人填写报价单报价;
  (三)出让人确认该报价后,更新显示挂牌价格;
  (四)出让人继续接受新的报价;
  (五)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于 10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第十九条挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:
  (一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;
  (二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;
  (三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。
  在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。
  成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址,出让标的,成交时间、地点、价款,以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。
  成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后,出让人改变竞得结果,或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的,应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间,与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。
  中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,抵作国有土地使用权出让金,其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后,出让人应在 10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公。
  出让人公布出让结果,不得向受让人收取费用。

第二十三条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登记,领取国有土地使用权证书。

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的,中标、竞得结果无效;造成损失的,中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任:
  (一)投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的;
  (二)中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第二十六条土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的,参照本规定执行。

第二十八条本规定自 200271日起施行。









《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)详解

岳晓武 雷爱先 段春华 王小雨

2007928日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39)2007111日起施行。了解修订《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》(2002年国土资源部11号令)的背景,正确理解和把握39号令的基本原则、总体内容、操作程序和重点条款,有助于更好地贯彻落实《物权法》,进一步健全和完善国有土地出让制度,更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。为此,我们对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(下称39号令)的重要内容进行了详细解读。

一、《物权法》扩大了“招拍挂”出让和建设用地使用权设立范围,11号令修订成为必然

200259日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令),自200271日起施行。11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度,明确规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,前述规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让,第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。11号令确立了市场配置土地资源的制度,其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人,这一既具有实体性内容又有程序性规定的部门规章一经面世,既在社会上产生了强大的反响,被业界称为“第二次土地革命”。

随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源市场化配置程度的不断提高,11号令在实践中也逐渐暴露出一些局限性,需要进一步完善。比如,在招标拍卖挂牌出让范围上,11号令只规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌,相对于各地已将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围,11号令规定的出让范围显得窄了。另外,几年来的土地出让实践中也发现,各地对招标拍卖挂牌出让的个别实施环节在理解上尚不够一致,操作上尚有不规范之处。

2006年,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[200631号)明确要求:“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。2007316日,新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度,同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。一是扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围,明确规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”;二是明确了建设用地使用权概念,扩大了建设用地使用权设立范围,明确规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。为此,按照《物权法》的要求,及时修订完善11号令,十分必要。

为贯彻落实《物权法》,根据部2007年立法工作计划,国土资源部土地利用司、法规司对部11号令实施以来经营性土地招标拍卖挂牌出让的工作实践进行了认真调研和总结,对11号令中与《物权法》规定不一致的内容进行了修订。921日,国土资源部第3次部务会议审议通过928日,徐绍史部长签发了39号令,发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

二、39号令进一步完善和发展了11号令规定的各项制度

11号令发布后的五年间,各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设,11号令确立的招标拍卖挂牌制度产生了巨大的政策效应,目前,全国已普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度,商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地,全面实行了“招拍挂”出让,反映市场供求状况和资源稀缺程度的土地价格机制初步形成,市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计,全国“招拍挂”出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷、492亿元,提高到2006年的6.65万公顷、5492亿元,分别提高了9倍和10.2倍。实践证明,11号令确立的招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向,有力地推进了市场取向的土地使用制度改革。

正因为如此,招标拍卖挂牌出让制度被新《物权法》所肯定和接受,成为法律规定。因此,新发布的39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下,主要是将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中,同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款,作了进一步完善。与11号令一样,39号令共28条,主要包括招标拍卖挂牌出让的法律依据,招标拍卖挂牌出让的范围和原则,出让计划、出让方案的编制和公开发布,招标拍卖挂牌文件的编制和公开,招投标程序、拍卖程序、挂牌程序,出让结果公布,出让金缴纳和发放土地使用证,以及法律责任等内容。

三、扩大了建设用地使用权的设立范围:概念、名称和空间范围

2002年发布的部11号令名称是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,内容均是对国有土地使用权出让进行的具体规定。《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称,而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定,建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念,而是一个空间、立体的概念。因此,按照产权法定的原则,39号令首先将11号令中有关“国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”,修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》;其次,在39号令第二条明确:国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立;第三,将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置” 一律修改为:“界址、空间范围”。今后,各地在开展国有建设用地出让活动中,必须注意两个方面,一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时,应当按照39号令的要求,明确出让宗地的界址点和空间范围,以空间体积代替平面面积,用以划定和标示建设用地使用权的权利范围,并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时,不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形,还应当记载垂直方向的高程,构成一个三维立体空间,以标示出建设用地使用权的权利范围。二是各地在国有建设用地供应中,要转变原有的观念和模式,积极研究制订国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施,在拟定国有建设用地宗地方案,编制国有建设用地出让文件,签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中,要充分体现《物权法》和39号令的规定。

四、应当招标拍卖挂牌出让的范围:六类情形和一个认定机制

11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的,应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围,因此,39号令第四条明确规定:工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件,因此明确,工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。

因此,各地在招标拍卖挂牌出让活动中,可根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策,来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。一般来说,六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式,即(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地;(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;(3)划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;(4)划拨土地使用权转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;(5)出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是,2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中,建立了国有土地出让的集体认定程序,对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地,由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此,对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地,应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定,集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的,也应当以招标拍卖挂牌方式出让。

五、不得人为限制申请人资格和条件:公开、公平、公正原则中公开是第一位的

11号令明确,招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则,符合条件的竞买申请人,都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。我们理解,在公开、公平、公正三原则中,公开是首要的、第一位的,没有充分的公开,就谈不上公平,也实现不了公正。但在实践中,一些地方违反“三公”原则,在招标拍卖挂牌出让公告中,设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件,为特定的某个竞买人量身定做,排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动,有的地方在出让公告中甚至规定:申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等,才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让,实际上却非真正的市场配置。为此,39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款,在第十一条规定:“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定,有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性,保证公平和公正。

六、工业用地出让方案和出让文件编制应当突出工业用地特点

工业用地招标拍卖挂牌出让制度,已通过国务院31号文件和《物权法》确立下来,并在部39号令中再次明确规定。因此,再讨论工业用地能不能或应不应该招标拍卖挂牌出让已经没有任何意义。当前和今后一个时期,各地应当深入研究的问题是:工业用地招标拍卖挂牌出让和其他经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让有什么区别,其特点是什么?针对工业用地自身的特殊性,如何科学拟订出让计划,合理编制出让文件,有效开展工业用地招标拍卖挂牌活动?依据相关法律法规和政策,各地在工业用地招标拍卖挂牌出让的操作程序、操作技术上,至少要把握以下两个关键点。一是拟订工业用地出让方案要统筹考虑各方面因素,突出工业用地特点。不同产业类型、不同规模的工业项目,对工业用地有不同的要求。这就要求市、县国土资源部门在拟订工业用地出让方案时,不仅要考虑拟出让土地的规划条件,还要考虑本地区的产业特点。制定出让方案时,国土、发展和改革、规划、环保等相关部门要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见,市、县国土资源管理部门应当依据土地利用总体规划、城市规划、拟出让地块周边产业布局情况、环保要求以及用地预申请的情况,进一步细化拟出让工业用地的类别和产业类型,科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业要求等内容。出让方案中确定的产业类型、土地使用条件和用地规模等,应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标(试行)》的有关要求。二是在编制工业用地出让文件时,也要体现拟出让宗地的产业特点。各地在编制工业用地出让文件中,不仅要按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的要求,明确拟出让土地的一般规划条件,还应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业要求、具体工业用地类别等内容。

七、招标出让的两种情形:价高者得和综合评价最优者得

11号令第十四条规定:对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。这实质上是明确了“综合条件最佳者得”和“价高者得”两种评标方式。在招标出让活动中,对于采取“价高者得”的方式评标确定中标人的,由于出让方在招标出让文件中已经将所有条件公之于众,所有参加投标活动的人都是符合所公布条件的,因此,采取这种评标方式的,可以不成立评标小组,而直接根据开标结果,确定有效投标价格最高者为中标人。在招标出让活动中,各地感到,采取“价高者得”的评标方式确定中标人,程序简单,公开透明,有利于防止暗箱操作。总结各地实践,39号令对这种评标方式再次进行了明确,在第十三条第四款规定:“按照价高者得的原则确定中标人的,可以不成立评标小组,由招标主持人根据开标结果,确定中标人”。因此,按照39号令规定,招标出让包括两种评标方式,一种是按照综合条件最佳者得的原则进行评标,在这种方式下,评标工作由评标小组来做,评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审,对能够最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准的投标人,可以确定为中标人;另一种是按照价高者得的原则进行评标,这种评标方式不要求成立评标小组,可以直接由招标主持人根据开标结果,将能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,确定为中标人。

八、终止拍卖的情形:强调充分公开而非人数

11号令第十六条规定:“竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖”。这一规定明确了终止拍卖的两种情况。竞买人最高应价低于底价即终止拍卖,实质上是不得低于底价出让国有土地,各地对此的认识是相同的,问题主要集中在对“竞买人不足三人”的理解上。一些地方认为,“竞买人不足三人”是指一宗地的竞买人不能少于三人。其实,11号令规定的“竞买人不足三人”是指一场拍卖会的竞买人不足三人,而不是指一宗地的竞买人不足三人。而且,《拍卖法》并没有对竞买人的人数进行规定。更为重要的是,拍卖作为一种市场交易方式,其核心是充分公开竞争,就土地拍卖而言,竞争并不是在拍卖现场才开始,实际上从发布拍卖出让公告起竞争就开始了,因此,关键是能否做到充分公开,即充分公开出让计划、充分公开出让信息(公告)、充分公开出让程序、充分公开竞价、充分公开结果。信息充分公开了,该知道的人都知道了,结果即使一宗地只有一个或两个竞买人有意愿来参加竞买,这种拍卖行为也是充分市场化、完全竞争的结果,反之,如果出让信息不充分公开或人为设定了种种条件限制竞买人参加招标拍卖挂牌活动,即使一宗地拍卖现场来了一万个竞买人参加竞买,但场外还有很多有资格参加竞买的人因为不了解出让信息或因出让人设置的人为限制条件限制而无法进场参加竞争,这样的拍卖也是非充分竞争、非市场化配置的。因此,39号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开,包括公开出让计划、公开发布出让公告、公开出让程序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果;其次,严禁人为设定限制条件,明确规定:“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”在强化上述充分公开措施的基础上,39号令不再强调人数要求,删除了11号令“竞买人不足三人”的规定。

九、挂牌申请时间、公告时间和挂牌时间:要正确理解

11号令在挂牌公告时间、公告内容、挂牌程序、挂牌结果等多处对挂牌出让进行了规定,确立了挂牌出让制度,并在实践中取得良好的效果。但由于相关规定过于原则,一些地方理解不一致。很多地方提出,11号令规定的挂牌时间不得少于10个工作日,太长了,认为如果挂牌出让只有一个竞买申请人报价,挂牌10个工作日没有意义。我们认为,这主要是对挂牌出让的申请时间认识不全面造成的。如某地国土资源局挂牌出让宗地A2007108日发布公告,明确挂牌时间为1029日至119日,同时该局规定申请时间为1010日至1029日,即1029日为挂牌申请截止时间。此后,即使有申请人符合其他所有条件,也被认为超过了申请截止时间而被拒之门外。显然,这种理解混淆了挂牌时间、公告发布时间与挂牌申请时间的不同含义。其实,11号令并没有规定挂牌申请时间必须在挂牌开始日前截止。我们认为,为保证充分公开和充分竞争,在具体挂牌出让活动中,出让人完全可以在挂牌期间继续接受挂牌申请,只要在挂牌截止前留有足够的审查时间即可,这也正是规定挂牌时间不少于10个工作日的意义所在。因此,39号令对挂牌申请截止时间作了进一步明确,在第十一条规定:挂牌出让的,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2,即留下一定的审查时间即可。仍以某地宗地A的挂牌出让为例,2007108日发布公告,明确挂牌时间为1029日至117(节假日照常挂牌),则挂牌申请时间至少为1010日至115日,即10个挂牌日中的前8日,仍可以继续接受申请。这样,就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间,出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请,使潜在竞买人可以随时加入竞买。

另外,11号令第十八条规定“挂牌时间不得少于10个工作日”。各地在操作中,为保持挂牌出让的连续性,往往是采用连续挂牌10,即连续10日中的休息日照常挂牌,照常接受挂牌报价。为此,39号令修改了第十八条,明确:挂牌时间不得少于10日。因此,今后各地在确定挂牌时间时,应为不少于连续的10日,其中遇到节假日应当照常挂牌、照常接受挂牌报价,或节假日照常休息但要相应顺延挂牌时间。例如,可以规定某宗地挂牌出让时间为20071030日至118日,其中节假日照常受理竞买申请和挂牌报价;也可以规定某宗地的挂牌出让时间为20071030日至1112日,其中,节假日照常休息。

十、挂牌出让期限截止:挂牌主持人主持确定

11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体规定:“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人”。该条款是为了保证充分竞争,防止竞买申请人利用时间差规避他人竞争而提出的。各地在具体的挂牌出让活动中,对该条款的理解不一致,一些地方在出让公告中将挂牌出让截止时间规定为“XXX分”或“XX点整”,结果出现了接近挂牌时点时竞买人要求报价但没有时间填写报价单的情况,并因此产生了一些纠纷。此外,一些地方将11号令19条“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的”情形,理解为在挂牌期限截止时除了已被确认为最高报价的竞买人外,还必须有两个以上的竞买人提出报价要求,这种理解也是不对的。从最简单的道理上讲,在存在多个竞买人报价的情况下,挂牌期限截止时,已经有了最高报价人,这时,只要再有一个人有报价要求的,连同最高报价者,就属于有两个以上竞买人要求报价的情形。

为避免纠纷和理解混乱,39号令十九条第五款对挂牌截止重新进行了明确,规定:“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满,挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌出让转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人;挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,按照下列规定确定是否成交:(一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价不低于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;(三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的,挂牌不成交”。按照这一规定,在挂牌截止时,由土地招标拍卖挂牌主持人掌握挂牌现场,可以根据挂牌报价情况确定挂牌成交、挂牌终止或挂牌转为现场竞价,有效地避免了竞买人与挂牌人、竞买人与竞买人之间对挂牌结果产生的理解不一致甚至产生纠纷,有利于挂牌活动的顺利开展。

此外,鉴于进入挂牌出让程序后,对竞买人报价进行确认、更新显示挂牌价格、以及在挂牌截止时间确定竞得人等工作,需要由具体人员主持进行,因此,39号令第十七条对挂牌程序中不准确的表述进行了完善,规定:竞买人填写报价单报价;挂牌主持人确认该报价后,更新显示挂牌价格;挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

十一、投标、竞买保证金:阶段不同性质不同

保证金制度是保障市场安全的基础之一。为防范交易风险,防止违约并确保合约的完整性,许多交易活动均设立保证金制度。从一般意义上讲,保证金是一项履约担保金,证明买方或卖方的诚意,所有的买方或卖方均须交存保证金方能进入市场。2002年发布的11号令,确立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让中的投标、竞买保证金制度。在招标拍卖挂牌出让活动中,对保证金的性质一直存在不同的认识。一种观点认为,投标、竞买保证金是定金,另一种观点认为是出让金。这两种观点都是片面的。

实际上,由于招标拍卖挂牌出让工作由不同阶段组成,招标拍卖挂牌活动持续过程较长,因此,投标、竞买保证金的性质不是恒定的,在招标拍卖挂牌出让的不同阶段,性质不同。在拍卖(挂牌)成交或中标前,投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件,是门槛,并不是定金;在拍卖(挂牌)成交或中标后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,在中标或竞得后转作受让地块的定金。其他投标人、竞买人交纳的投标、竞买保证金,出让人应在招拍挂活动结束后5个工作日内予以退还;国有土地出让合同签订后,竞得人最初缴纳的投标、竞买保证金转为土地出让价款。因此,39号令对投标、竞买保证金的性质进一步作了明确。在第二十条规定:“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金”。第二十一条规定:“中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间,与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款;其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息”。也就是说,在中标或竞得前,投标、竞买保证金只是竞买人参加招标拍卖挂牌活动的资格条件,中标或竞得后,投标、竞买保证金转变性质成为定金,签订出让合同后,再转变性质成为出让价款的一部分。

十二、缴纳出让金和发放建设用地使用权证书:按宗地出让、按宗地签订出让合同、按宗地缴清出让价款、按宗地发放建设用地使用权证

11号令第二十三条明确规定:受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后,依法申请办理土地登记,领取土地使用权证书,取得土地使用权。这一规定已明确受让方必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证。但近年来,一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证,再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这给及时交清全部出让金埋下了隐患,同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地,而一旦形势不利于开发建设,就造成土地闲置和工程烂尾。土地不能及时开发利用,不能形成有效的住房供应,也增加了金融风险,也不利于节约集约用地。为此,39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确,第二十三条规定:“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

39号令发布后,一些媒体报道,39号令实施后,开发商拿地必须一次缴清全部出让金,而不能进行土地“分期付款”。这个说法其实是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定:土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》(示范文本)明确规定,出让金支付方式由出让人与受让人双方约定,既可以约定一次性付清,也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付,受让方就分期付款,约定一次支付的,就一次性付清。但是,不管是一次性支付还是分期支付,都必须在缴清该宗地的全部出让金后,才可以拿到土地使用权证,未缴清就不能拿证,也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说,开发商拿地可以按合同约定分期付款,但不可以分期拿证。另外,必须明确的是,根据土地管理相关法律,凡是土地出让,必须以宗地为单位,即按宗地拟定出让方案,按宗地组织出让,按宗地签订出让合同,按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地,分割发放土地使用证。因此,无论是11号令还是39号令,在出让金缴纳和发证上,都是对现行土地管理法律政策的再次明确,而非对法律的突破。  

39号令尽管只是按照《物权法》和相关法规规定对11号令进行了发展和完善,并不是针对市场调控出台的新政策,但从客观上讲,39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制,包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定,有利于市场机制的发挥,防止开发商囤地等,有助于宏观调控政策的落实。








出让转让

()主体不同。

出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。

()行为性质不同

根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。

()转移条件与程序不同

出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。

()交易市场不同

出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。

、国有土地使用权转让模式及操作事项

一、国有土地使用权直接转让

()国有土地使用权转让条件。

除一般的民事行为生效要件外,尚须如下特别要件:

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金,并取得国有土地使用权;

(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(2)领有国有土地使用证;

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(4)经有批准权的人民政府审批。

3、法律依据:

《房地产管理法》第38条、第39

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45

相关规定

第一条 为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,规范协议出让国有土地使用权行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和?有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价,报同级人民政府批准后公布,由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

因特殊原因,需要对国有土地使用权出让计划进行调整的,应当报原批准机关批准,并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条 国有土地使用权出让计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划,在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

第九条 在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第十条 对符合协议出让条件的,市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门,依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等,制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况,按照《城镇土地估价规程》的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策?合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密,任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商,协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的,方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果,与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

注意事项

国有土地使用权的出让使用是有期限的,其专业性也较强,因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项,避免产生纠纷和诉讼。

一、国有土地的权属调查

出让合同签订之前,要对出让方的出让主体资格进行核实,确认出让方有资产处分权。

二、土地出让须符合政府规划

国有土地使用权出让的,必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。

三、土地使用权的出让方式

对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让,其他性质用地的可以采用协议方式出让。

四、土地使用权出让的签订形式

1土地使用权出让,应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同,同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

2出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度(工业用地)、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容,条款内容须清晰、具体。同时,土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

五、出让价格

1注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地,签订土地使用权出让合同时,出让价格不得低于同类用地的最低价标准,否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。

2如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准,出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金,如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金,受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。

六、合同公证

土地使用权出让合同专业性较强,为了确保签订合同的双方履行合同条款,避免产生纠纷和诉讼,对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。

七、注意收回土地条件和时限

1土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件,即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件,政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地

2以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

因此,受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间,避免因自身原因延期开工造成土地闲置,达到收回土地的法定条件,导致政府无偿收回土地行为的发生。

出让方式

招拍挂出让

国土资源部土地利用管理司负责人指出,以下六类土地必须纳入招标拍卖挂牌范围:

供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地;其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

协议出让

以下五类情形,可协议出让:

供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准的;划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准的;出让土地使用权人申请续期,经审查批准的;法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

协议出让必须公示,发生价格争议可提请裁决

针对此前协议出让公开程度不够,《规范》明确提出今后所有协议出让的国有土地在协议双方达成一致后,需将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等信息在中国土地市场网进行公示。公示期间有异议且经审查确实存在违反法律法规行为的,协议出让终止。此外,协议出让结果也必须向社会公开,接受监督。

随着土地使用制度改革进一步深化,经营性基础设施将逐步实行有偿使用,油田等矿业开采用地也将逐步有偿使用,这些用地均具有独占性和排他性,在协议出让过程中很容易产生出让价格争议。如意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的,可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

中低价位商品房条件写入土地出让文件,违约将追究责任

据国土资源部土地利用管理司负责人介绍,《规范》要求,各地国土资源部门可以将已经确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等条件写入地方土地出让文件,并向社会发布出让公告,只有符合条件的申请人才能参加土地公开出让。

此外,公示的套型建筑限制、容积率绿地率、项目开工竣工时间、销售对象条件、销售价格限制等内容应在国有土地使用出让合同中予以约定,并明确违约责任。合同履行中,要求各地国土资源部门加强监督检查,对受让人不按出让合同约定进行开发建设和销售的,在有关部门依法处罚的基础上,国土资源管理部门也将追究其违约责任,从而保证政府供应的土地能够及时转化为中低价位、中小套型的普通商品住房供应。

有条件地方将建立用地预申请制度,参与招拍挂可提前申请

《规范》提出,有条件的地方国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。

如有单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的某个具体地块有使用意向的,可以提前向有关部门提出用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的,应当根据土地出让计划和土地市场情况,组织实施招标拍卖挂牌出让活动,并通知提出该宗用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位和个人,应当参加该宗地竞投或竞买,且报价不得低于其承诺的土地价格。

















国有土地使用权出让合同




电子监管号:                

国有建设用地使用权出让合同

         

        

合同编号:             

国有建设用地使用权出让合同

本合同双方当事人:

出让人:                             

通讯地址:                               

邮政编码:                                ;电话:                               

传真:                               

开户银行:                              

账号:                               

受让人:                               ­

通讯地址:                                

邮政编码:                             

电话:                                

传真:                                

开户银行:                                

账号:                                

第一章

第一条根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

第二条  出让土地的所有权属中华人民共和国,出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权,地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。   

第三条  受让人对依法取得的国有建设用地,在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利,有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳

第四条  本合同项下出让宗地编号为            ,宗地总面积大写             平方米(小写          平方米),其中出让宗地面积为大写       平方米(小写       平方米)。

本合同项下的出让宗地坐落于               

本合同项下出让宗地的平面界址为      ;出让宗地的平面界址图见附件1

本合同项下出让宗地的竖向界限以     为上界限,以     下界限,高差为       米。出让宗地竖向界限见附件2

出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。

第五条  本合同项下出让宗地的用途为               

第六条出让人同意在                 日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第      项规定的土地条件:

(一)场地平整达到                                         

周围基础设施达到                                     

(二)现状土地条件                                         

第七条本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为     年,按本合同第六条约定的交付土地之日起算;原划拨(承租)国有建设用地使用权补办出让手续的,出让年期自合同签订之日起算。

第八条  本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写        (小写         元),每平方米人民币大写         元(小写        元)。

第九条  本合同项下宗地的定金为人民币大写元(小写    元),定金抵作土地出让价款。

第十条  受让人同意按照本条第一款第     项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款:

     (一)本合同签订之日起      日内,一次性付清国有建设用地使用权出让价款;

     (二)按以下时间和金额分      期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。

分期支付国有建设用地使用权出让价款的,受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。

第十一条  受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后,持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权登记。

第三章  土地开发建设与利用

第十二条受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第     项规定执行:

(一)本合同项下宗地用于工业项目建设,受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写       万元(小写      万元),投资强度不低于每平方米人民币大写        元(小写      元)。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。

(二)本合同项下宗地用于非工业项目建设,受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写      万元(小写    万元)。

第十三条  受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的,应符合市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件(见附件3)。其中:

主体建筑物性质                           

附属建筑物性质                           

建筑总面积                         平方米;

      建筑容积率不高于      不低于          

建筑限高                                

建筑密度不高于      不低于            

绿地率不高于           不低于            

其他土地利用要求                         

第十四条  受让人同意本合同项下宗地建设配套按本条第     项规定执行:

(一)本合同项下宗地用于工业项目建设,根据规划部门确定的规划设计条件,本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积    %,即不超过      平方米, 建筑面积不超过        平方米。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施;

(二)本合同项下宗地用于住宅项目建设,根据规划建设管理部门确定的规划建设条件,本合同受让宗地范围内住宅建设总套数不少于   套。其中,套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于   套,住宅建设套型要求为           。本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于   %。本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房,受让人同意建成后按本项下第    种方式履行:

1.移交给政府;

2.由政府回购;

3.按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行;

4                                            

第十五条  受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目,并在建成后无偿移交给政府:

第十六条  受让人同意本合同项下宗地建设项目在            日之前开工,在              日之前竣工。

受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延建期限不得超过一年。

    第十七条受让人在本合同项下宗地内进行建设时,有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程,应按有关规定办理。

    受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地,但由此影响受让宗地使用功能的,政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

第十八条  受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地,不得擅自改变。在出让期限内,需要改变本合同约定的土地用途的,双方同意按照本条第     项规定办理:

(一)由出让人有偿收回建设用地使用权;

(二)依法办理改变土地用途批准手续,签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同,由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款,办理土地变更登记。

第十九条  本合同项下宗地在使用期限内,政府保留对本合同项下宗地的规划调整权,原规划如有修改,该宗地已有的建筑物不受影响,但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建,或者期限届满申请续期时,必须按届时有效的规划执行。

第二十条 对受让人依法使用的国有建设用地使用权,在本合同约定的使用年限届满前,出让人不得收回;在特殊情况下,根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的,出让人应当依照法定程序报批,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

第四章  国有建设用地使用权转让、出租、抵押

    第二十一条受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取国有土地使用证后,有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的,应当符合本条第         项规定的条件:

(一)按照本合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上;

    (二)按照本合同约定进行投资开发,已形成工业用地或其他建设用地条件。

    第二十二条  国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同,不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。

第二十三条  国有建设用地使用权全部或部分转让后,本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移,国有建设用地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权出租后,本合同和土地登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。

    第二十四条  国有建设用地使用权转让、抵押的,转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证,到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。

第五章期限届满   

第二十五条  本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让人应当予以批准。

住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

出让人同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

第二十六条  土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,按本条第         项约定履行:

(一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿;

(二)由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

第二十七条  土地出让期限届满,土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回,土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能,不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的,出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。

第六章不可抗力

    第二十八条合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行,可以免除责任,但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力,不具有免责效力。

第二十九条遇有不可抗力的一方,应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方,并在不可抗力发生后15日内,向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。   

第七章违约责任

第三十条  受让人应当按照本合同约定,按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项

1 向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿损失。

第三十一条 受让人因自身原因终止该项目投资建设,向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的,出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后,分别按以下约定,退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款(不计利息),收回国有建设用地使用权,该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿,出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整;但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的,应给予受让人一定补偿:

    (一)受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的,出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款;

(二)受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年,并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的,出让人应在扣除本合同约定的定金,并按照规定征收土地闲置费后,将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。

    第三十二条  受让人造成土地闲置,闲置满一年不满两年的,应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满两年且未开工建设的,出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。

第三十三条 受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的,每延期一日,应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额      ‰的违约金,出让人有权要求受让人继续履约。

受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的,每延期一日,应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额     ‰的违约金。

    第三十四条 项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并可要求受让人继续履约。

第三十五条 本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。

第三十六条  工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过本合同约定标准的,受让人应当向出让人支付相当于宗地出让价款      ‰的违约金,并自行拆除相应的绿化和建筑设施。

第三十七条  受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的    ‰向受让人给付违约金,土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。

第三十八条  出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的,受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。

第八章适用法律及争议解决

    第三十九条  本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决,适用中华人民共和国法律。

    第四十条  因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,按本条第   项约定的方式解决:

   (一)提交        仲裁委员会仲裁;

   (二)依法向人民法院起诉。   

第九章

第四十一条本合同项下宗地出让方案业经       人民政府批准,本合同自双方签订之日起生效。

第四十二条  本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效,一方的信息如有变更,应于变更之日起15日内以书面形式告知对方,否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。

    第四十三条  本合同和附件共          页整,以中文书写为准。

    第四十四条  本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示,大小写数额应当一致,不一致的,以大写为准。

第四十五条  本合同未尽事宜,可由双方约定后作为合同附件,与本合同具有同等法律效力。

第四十六条  本合同一式    份,出让人     ,受让人  份,具有同等法律效力。

出让人(章):                              受让人(章):

法定代表人(或委托代理人)               法定代表人(或委托代理人)

(签章):                                (签章):

                                

附件1

出让宗地平面界址图

                                       

                                    

比例尺:1               


附件2

出让宗地竖向界限

采用的高程系:              

比例尺:1:                             

附件3

       ()政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件